주택담보대출이 있습니다. 집을 지키면서 개인회생을 할 수 있나요?
살고 있는 아파트에 주택담보대출이 있고, 그 밖에 신용대출과 카드빚이 늘었습니다. 개인회생을 알아보고 있지만 가족이 사는 집만은 꼭 지키고 싶습니다. 담보대출은 지금도 내고 있는데, 이것만 계속 내면 집은 괜찮은 건가요?
가능합니다. 다만 두 가지가 맞아야 합니다
개인회생을 신청했다고 해서 집을 반드시 팔아야 하는 것은 아닙니다. 다만 집을 지키려면 두 가지가 맞아야 합니다. 첫째, 개인회생 변제금과는 별도로 주택담보대출을 계속 갚을 수 있어야 합니다. 둘째, 집값에서 대출을 빼고 남는 몫이 크면 그만큼 변제금이나 기간이 늘어날 수 있습니다. 이 두 가지를 숫자로 확인하지 않고 ‘집은 지킬 수 있다’고만 들었다면 다시 따져 보아야 합니다.
1. 담보대출은 개인회생 변제와 따로 갚습니다
집을 담보로 잡은 은행은 그 집에서 먼저 돌려받을 권리를 가집니다. 법률에서는 이를 ‘별제권’이라고 부릅니다(채무자회생법 제586조, 제411조). 그래서 주택담보대출은 다른 빚처럼 줄어든 금액을 나눠 갚는 대상이 아니라, 원래 약정대로 따로 갚아야 하는 경우가 일반적입니다. 집으로 다 돌려받지 못하는 부분이 있을 때 그 부분만 다른 빚과 함께 변제계획에 들어갑니다(제413조 준용).
결국 매달 나가는 돈은 ‘개인회생 변제금 + 주택담보대출 상환금’입니다. 두 돈을 합쳐도 생활이 되는지가 집을 지킬 수 있는지의 첫 번째 기준입니다.
2. 경매는 언제 멈추고, 언제 다시 진행될 수 있나요
- 신청 직후: 법원은 필요하면 담보권에 따른 경매를 멈추라는 명령을 내릴 수 있습니다(중지명령, 제593조제1항제3호). 자동으로 멈추는 것이 아니라 신청해서 법원이 받아들여야 합니다.
- 개시결정 뒤: 담보권에 따른 경매는 변제계획 인가결정일 또는 절차 폐지가 확정되는 날 중 먼저 오는 날까지 멈춥니다(제600조제2항).
- 인가 뒤: 이 보호가 끝납니다. 담보대출이 연체된 상태라면 은행은 다시 경매를 진행할 수 있습니다.
즉 개인회생이 경매를 영원히 막아 주는 것은 아닙니다. 인가 전까지 시간을 버는 동안 담보대출 연체를 정리할 방법을 함께 마련해야 집을 지킬 수 있습니다.
3. 집의 남는 가치는 변제금에 반영됩니다
개인회생으로 갚는 총액은 파산했을 때 채권자들이 나눠 받을 돈보다 적으면 안 됩니다(제614조제1항제4호). 이것을 ‘청산가치’라고 합니다. 집 시세에서 담보대출 잔액을 빼고 남는 몫이 있다면 그 몫이 청산가치에 들어갑니다. 남는 몫이 클수록 월 변제금이 높아지거나 기간이 길어질 수 있습니다.
공동명의라면 내 지분만큼, 대출이 여러 건이면 순위와 잔액을 모두 따져야 합니다. 시세를 어떤 자료로 보는지에 따라서도 결과가 달라질 수 있어 상담에서 근거 자료를 함께 보는 것이 좋습니다.
4. 연체가 있다면 은행과의 조정이 필요합니다
담보대출이 이미 밀려 있다면 은행과 상환 조건을 다시 맞춰야 할 수 있습니다. 서울회생법원은 2019년 1월 17일부터 ‘주택담보대출채권 채무재조정 프로그램’을 운영해 왔습니다. 개인회생 절차 안에서 은행(신용회복위원회와 협약한 금융기관)과 합의해 연체이자 감면, 이자율 인하, 거치기간·상환기간 연장을 받을 수 있도록 한 제도입니다. 도입 당시에는 시가 6억원 이하 주택이 대상이었고, 이후 대상 금융기관과 담보채권자 수 요건이 넓어졌습니다. 지금 내 사건이 대상인지는 법원과 주택 조건에 따라 달라지므로 상담에서 확인해야 합니다.
5. ‘은행과 협의하세요’와 ‘협의가 됐다’는 다릅니다
실제 상담에서 생기는 오해가 있습니다. 은행과 협의하라는 안내를 들은 것을 협의가 끝난 것으로 이해하거나, 담보대출만 계속 내면 집은 저절로 지켜진다고 생각하는 경우입니다. 은행과 이야기했다면 누구와, 언제, 어떤 조건으로 정했는지 문자나 서면으로 남겨 두세요. 경매 통지나 연체 안내를 받았다면 날짜순으로 정리해 바로 알려 주셔야 합니다.
상담 전 확인할 자료
- 등기부등본(소유자·공동명의·근저당 순위)
- 담보대출 약정서와 현재 잔액·연체 내역
- 집 시세를 보여 주는 자료
- 경매 개시·연체 관련 통지서
- 실제로 그 집에 살고 있는지(전입 여부)
- 가족 구성원 중 함께 갚는 사람이 있는지
이 글은 설명을 위한 가상 상황을 다룬 것으로, 특정 주택의 유지나 경매 중지를 보장하지 않습니다. 실제 결과는 담보대출 조건, 연체 상태, 집의 가치, 법원 판단에 따라 달라집니다.
공식 법령·공공자료 대조: 2026.10.01. 담보대출 조건·연체 상태·법원에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.
근거: 채무자회생법 제411조·제413조·제586조·제593조·제600조·제614조, 서울회생법원 주택담보대출채권 채무재조정 프로그램 공지(2019. 1. 17.)